¿ME PUEDEN DEVOLVER LA COMISIÓN DE APERTURA DE LA NOVACIÓN DE HIPOTECA?
La reciente Sentencia dictada por el Juzgado de primera Instancia nº 7 de Logroño, de fecha 21 de mayo, no diferencia entre las comisiones de apertura cobradas al cliente por la no prestación de servicio alguno de una hipoteca inicial de las de sus novaciones, declarándolas nulas todas ellas.
La Sentencia dictada condena a la entidad bancaria al pago al cliente del importe abonado por este concepto en la constitución de hipoteca originaria como en las otras dos posteriores.
El caso puede resultar más frecuente de lo que parece. Por ejemplo, cuando se adquiere un terreno destinado a vivienda, se contrata un préstamo hipotecario por el importe para su adquisición, que sufre variaciones para el caso en que se vaya ampliando el préstamo en la cantidad necesaria para la construcción de la vivienda o para las partidas no incluidas en el proyecto inicial de ejecución de obra, que más tarde son financiadas con la entidad.
En este caso, el consumidor se encuentra en una posición en la que ha contratado un préstamo hipotecario con una entidad bancaria y, salvo cuestiones muy excepcionales, ya no se permite la anotación posterior de cargas sobre el terreno, mucho menos contratando un préstamo con otro banco.
Por tanto, el consumidor se ve obligado a buscar financiación con la misma entidad, novando (modificando) el préstamo hipotecario o constituyendo un nuevo préstamo con la misma entidad. En este caso, se limita la posibilidad de negociación con la entidad bancaria sobremanera, ya que tiene préstamo anterior contratado. ¿Qué hace la entidad bancaria? Normalmente, endurecer las condiciones de financiación, incremento de comisión, incremento de diferencial…
Y, ¿qué ocurre si el cliente necesita, de nuevo, ampliar o bien el plazo o bien la cantidad destinada a la financiación de la vivienda hipotecada? Igual que en el caso anterior, las consecuencias son claras. La entidad bancaria tiene casi plena libertad para determinar las condiciones del préstamo, limitando la capacidad de negociación o de voluntad del consumidor a lo mínimo.
Por tanto, las comisiones de apertura de una novación hipotecaria son nulas igual que las del préstamo original, aunque tal novación haya sido solicitada por el cliente, siempre que la entidad no demuestre que ha desempeñado un trabajo para su devengo.
Las comisiones de apertura deben corresponder a la prestación de un servicio por parte de la entidad. Sin embargo, los bancos tienen serias dificultades para demostrar el devengo de una comisión de apertura asociada al estudio de solvencia, viabilidad, condiciones personales… sobre todo en las novaciones, ya que ha sido esta misma entidad la que ha debido evaluar todo ello en un momento inicial, al momento de constituir la hipoteca de la que deviene la novación.
Por tanto, será nula toda comisión de apertura que no obedezca a prestación de servicio alguno, aunque se encuentre recogida en oferta vinculante previa, aunque haya sido abonada y se encontrase la misma detallada en la liquidación de la operación y aunque el cliente la conociese. También será nula para el caso en el que se devengue comisión de apertura en escritura de novación si no responde u obedece a prestación de servicio alguno.