Cláusula COVID en arrendamientos para uso distinto del de vivienda
El Estado de Alarma supuso nuevos escenarios normativos con la creación de diversos real decretos. No obstante, debido a esta situación de excepcionalidad, dentro del marco jurídico hay diversos vacíos interpretativos con los que los abogados tienen que lidiar. En este artículo, analizaremos el caso del pago de la renta (y el resto de cuestiones relacionadas) con los arrendamientos destinados a uso distinto del de vivienda y aconsejaremos cómo recomendamos actuar en estos casos.
El pasado mes de marzo, muchos establecimientos se vieron obligados a bajar la persiana por el Estado de Alarma. Al respecto, cabe mencionar que la gran mayoría de estos locales son arrendados y el pago mensual de la renta constituía uno de los gastos fijos más importantes.
De esta forma, acogiéndose a la cláusula rebus sic stantibus, algunos arrendatarios se negaron a abonar el alquiler a sus arrendadores. En esta cláusula se entiende que las estipulaciones establecidas lo son habida cuenta de las circunstancias concurrentes en el momento, es decir, que sería posible invocarla por quien se considerara perjudicado por el cambio de las circunstancias (por causas no imputables a ninguna de las partes), facultándole a instar incluso la disolución del contrato.
El Tribunal Supremo aprueba la aplicación de esta cláusula si se siguen los siguientes requisitos: la producción de una alteración extraordinaria de las circunstancias al tiempo de su celebración, que éstas sean imprevisibles y que la producción comporte una significativa desproporción para alguna de las partes.
Sin embargo, aunque resolver un contrato de arrendamiento es una situación solución jurídica, consideramos que podría no ser la opción más adecuada ya que supondría un enfrentamiento entre los intereses económicos del arrendador y arrendatario.
En este sentido, una de las posibles soluciones podría ser optar por la negociación de una cantidad intermedia, diferir parte o la totalidad del pago de la renta que se haya visto afectada y/o novar el contrato actual existente para evitar que en un futuro se produzcan este tipo de situaciones.
Cláusula específica COVID
Por una parte, cuando modifiquemos el contrato de arrendamiento o ante la posibilidad de nuevos contratos sería aconsejable introducir la cláusula COVID. Al introducir dicha cláusula habrá una mayor seguridad jurídica, ya que por ejemplo, la cláusula rebus sic stantibus no podría aplicarse porque tiene que darse una situación de imprevisibilidad.
Por otra parte, solo en defecto de que la ley que regule la situación transitoria de fuerza mayor no estipulara las diferentes actividades económicas que deben clausurarse parcial o totalmente para cada fase, abordaremos un régimen propio al efecto basado en los siguientes puntos:
- Renta: minoración de la misma de forma proporcional al nivel de actividad o aforo permitido por dicha norma por el tiempo que se prolongara dicha situación; en defecto de criterio, se establecería un porcentaje de pago sobre la renta pactada para cada momento de vigencia del contrato. Si la obligación de cierre fuera total, exención completa del pago de la renta durante el tiempo que dure la prohibición; salvando consumos y otras cantidades asimiladas a la renta que pudieran estar a cargo del arrendatario (cuota de comunidad, entre otros).
- Duración del contrato: si se prevé la suspensión del contrato al respecto del pago de la renta durante el tiempo de clausura, sería una buena solución para que el arrendador obtenga contraprestación sin perjudicar al arrendatario por los perjuicios derivados del cierre total del establecimiento. Así el intervalo de inactividad serviría para extender la fecha de finalización del contrato. Si el cierre fuera parcial, la fecha de finalización no debería modificarse.
- Período de carencia por obras: establecimiento de un régimen análogo al descrito en los dos párrafos anteriores para el caso de que, durante un posible confinamiento, la actividad de acondicionamiento por obras no estuviera limitada por la norma reguladora de la situación transitoria de fuerza mayor, en cuyo caso se extendería la carencia por el tiempo estrictamente necesario.
- Actualización de la renta: es común prever la progresiva actualización de la renta para prórrogas contractuales conforme a IPC y/o un porcentaje fijo o cualquier otro indicador similar. No obstante, es frecuente que esto se haga conforme a la última renta percibida por el arrendador. Si esta quedare afecta por una reducción por fuerza mayor, aconsejamos que fuera excluida para dicho cómputo y se tomara como referencia la inmediatamente anterior a la situación de excepcionalidad.
Además, para que el arrendatario tuviera una mayor flexibilidad a la hora de cumplir su obligación deudora podría permitírsele diferir el pago o realizarlo en un mayor tiempo.